市建局可進一步蛻變
汪敦敬 祥益地產總裁
筆者較早前和立法會議員討論，有關「讓強積金款項做上車買樓首期之用」這個話題，對方分享：如果能夠解決市區重建的死結，就可大減「明日大嶼」的填海計劃規模，而且來得實際及經濟。筆者在此分享個人看法。首先，市區重建現在是一個難以完成的任務，但無論如何也必須要完成，因為眾多大廈老化的速度比重建快得多。
市區重建的概念其實並不完美，只是遇上一個樓價在上升軌道才能抵消成本上漲，但市區重建局卻擔任了發展商的角色。香港舊樓千萬間，如果市建局全部依靠發展商的角色，根本沒有可能處理。筆者認為十年之內，大多數舊樓就會進入一個困局，於是提出以下的方案：
市建局的任務應該是利用任何正確的手段去促成市區重建，尤其是在速度方面，應盡量減少發展商的持份，並賦予發展商在重建方案上的更多權利，令其可做策劃、統籌，甚至召集他人參與重建。對於如何平衡不同市道的強弱雙方矛盾？筆者認為市區重建的計劃應該是用房產信託基金的計劃和「以物換物」的概念，其實所有利益是有數得計的，每個單位其實都是有業權份數，用所有單位的業權份數就計到其權益基礎，憑這些權益份數，業主可得到房產信託基金或者同樣用權益份數計算出來的新建單位，甚至有機會兩樣都有。另外，建屋成本亦是有數得計的，發展商的建築費也可以從發展總成本中計算到收益持份！
少賺了但投資也少了
這樣做，就算樓市之後下跌，業主可以憑業權份數很大機會可取回原本自住的同樣大小的重建物業，如果樓價升，業主可出售單位或出售有關房產信託基金！ 表面上看，發展商是賺少了，但付出的投資也少了，在賠償環節上節省了很多金錢和時間成本的風險更加低了，效率加快了！
