天風視野/內房交投結構走向成熟\天風證券首席宏觀分析師 宋雪濤
房地產市場進入存量時代後，標誌是成交以二手房為主，新房佔比低，主要提供改善和更新的用途。基於這一判斷，中國內地的二手房成交佔比可能還有15至20個百分點左右的提升空間。
成熟房地產市場的二手房成交佔比一般在七、八成以上。數據顯示，2023年，英國、法國、美國的二手房成交佔比高達94.9%、91.4%、86.0%，愛爾蘭、葡萄牙、奧地利的二手房成交佔比為81.5%、78.7%、83.5%，中國香港、日本的二手房成交佔比偏低但也有75.0%、63.8%。
而2021年10月，中國9個樣本城市的二手房成交佔比僅為22.9%，與成熟房地產市場相差甚遠。2021年四季度以來，二手房成交佔比快速提升，至2024年7月已經升到了56%，不到三年時間，從低點上升了33個百分點。根據2023年1至11月數據，全國二手房成交佔比低於9個樣本城市約6個百分點，所以目前全國二手房成交佔比應該接近50%，距離成熟的房地產市場還有明顯差距。
從國際經驗來看，決定二手房成交佔比的最重要因素是住房使用壽命。據我們測算，83%的二手房成交佔比變化都可以被住房平均使用壽命來解釋。住房使用壽命越長，二手房成交佔比也就越高。比如，英國的住房平均使用壽命能夠達到132年，其二手房的成交佔比最高（90%）；日本的住房平均使用壽命只有25年，其二手房的成交佔比最低（62%）。
中國的住房平均使用壽命約為30年（根據原住建部副部長仇保興在第六屆國際綠色建築與建築節能大會上的講話），高於日本的25年，低於中國香港的50年。因此房地產市場進入成熟期後，二手房的成交佔比理論上也應該高於日本（62%），低於中國香港（73%）。
所以，理論上中國二手房成交佔比還有15至20個百分點的可提升空間。分城市看，今年5至7月，北京、深圳、蘇州的二手房成交佔比為64%、62%、62%，可能先於其他城市進入房地產市場的成熟階段。（註：上海二手房成交佔比為57.4%）
2024年上半年，新建住宅銷售面積同比下降21.9%，預計全年新建住宅銷售面積為7.7億平方米左右，相當於2021年的一半。當二手房的成交佔比逐漸平穩之後，新房銷售的持續下滑可能也將隨之結束。
改善型購房需求旺盛
如果將二手房與新房的成交加總，房地產總成交面積下滑的斜率實際上從2023年開始已經放緩，跌幅遠小於新房面積。2021至2023年，住宅總成交面積分別為19.3、15.9、14.9億平方米，2022年相比2021年大幅回落18%，但2023年相比2022年則僅回落了5.7%。
假設2024年下半年二手房成交佔比為49.7%（與7月持平），7.7億平方米的新建住宅銷售面積對應了14.6億平方米的房地產總成交面積，較2023年僅下滑2.2%。
未來新房主要提供改善性需求和更新需求。根據我們測算，未來改善性需求在新增住房需求中的佔比還將繼續走高，到2030年約佔新增住房需求的40%，較2022年提升約7個百分點。
但存量的剛需二手房無法充分滿足居民對於「住得好」的訴求，因此改善性住房仍然供不應求，有能力向市場提供高品質住房的房企，仍將在未來的房地產行業中佔據一席之地。
房地產進入存量時代以後，對於二手房的維護和更新的需求也將變多，近期部分地區已經將「住房和城鄉建設局」改名為「住房和城市更新局」，或許是為了更好適應房地產存量時代而提前做的管理方面的準備。
隨着存量住房的房齡增長，未來更新需求將重新回升。根據筆者此前在研報中的測算，更新需求見底回升的拐點將在2031至2035年間出現。
