談樓說按/取消壓測 按揭仍需入息證明\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳
特區政府在最新財政預算案回應市場聲音為樓市撤辣，為不同需求的潛在買家降低入市門檻，有利於樓市鬆綁復常。是次按揭放寬項目包括暫停供款壓力測試（以現時按息假設加2厘後，供款佔入息比率不高於60%），壓力測試在於幫助供樓人士應對息率上升時增加防守力，基於現時加息周期已見頂，未來走勢將逐步回落，現時暫停實施壓力測試無疑是合適的。
然而，市場上有些人查詢，取消壓力測試是否等於入息要求不設特定限制？甚至有人問是否不用提交入息證明？筆者在此釐清一下計法。
首套房供款不超入息一半
為確保按揭借款人有足夠還款能力，按揭銀行一向需評估借款人的入息水平，當中需提交相關入息證明，這個基本準則是沒有變的。過往按揭申請人須同時通過兩項供款能力的評估，一項是壓力測試，另外一項是供款佔入息比率之要求。
現時已停止實施供款壓力測試，原則上，按揭借款人只需要符合既有的供款佔入息比率要求，以首套房及自用物業按揭為例子，計法是以現時按揭息計之每月總供款金額不超過入息一半即50%。
例如首置買家購置一個600萬元物業，申請七成按揭、30年還款期，以現時按息4.125厘計（H按以封頂息率計），每月供樓金額為20355元，假設沒有其他債務供款，最低入息要求便是40710元；與放寬前需同時符合壓力測試對比，最低入息要求減少約4.3%（1822元）。
要留意的是，若果按揭申請人已經有按揭在身，又或已是按揭擔保人身份，再申請之按揭便屬於二套房按揭，對於二套房按揭又或按揭物業屬於非自用性質例如是收租物業，這類之供款佔入息比率上限需降低至40%，而並非上述之50%。
上述例子之買家若然是購置自用物業但已有按揭在身，便已屬於申請二套房按揭，上述之入息要求需要提高，每月債務供款部分亦需加入擔保按揭之供樓金額計算；在這情況下，這類按揭申請人很多時會考慮先除去擔保人身份，以減低按揭上會的難度。
