廟堂江湖/改造老舊小區的新思路\沈 凌
近期發布的《提振消費專項行動方案》明確提出要「更好滿足住房消費需求」，引發市場對於城鎮老舊小區改造問題的持續關注。目前改造模式分為兩種：
一種是整體拆遷，由開發商重建。優點是操作比較簡單，容易適應城市規劃，困難在於動用資金的規模巨大。老小區往往是城市中心黃金地段，拆遷補償低了老百姓不願意，高了政府和開發商又要承擔資金壓力和市場風險。
另一種是自拆自建。不過，在操作層面上很難協同。特別是原來的住宅單元面積小，老住戶為了改善居住條件，一般都有擴面需求，這樣必須提高容積率。從微觀來講，問題不大，但是如果每次改造都增加住宅面積，在宏觀上會進一步加劇供過於求的程度。
因此，筆者提出第三種改造老舊小區的模式，如果能夠完善並結合到整個城市規劃中去，可以形成老小區改造多樣性，在宏觀上建築面積有增有減，供求平衡。
該模式的總體思路是減量而不是增量，適用於市區黃金地段老舊小區改造。這類地區土地價值高，但是現在的小區地積比率高、樓房質量差，導致小區總價不符合黃金地段的土地價值。以杭州為例，最近西溪濕地旁邊的低密度住宅新地塊拍賣，樓面價已經接近每平米9萬元（人民幣，下同），拱墅區的城市排屋二手房已經成交價超過24萬元，但是吳山附近老小區二手房單價才4萬、5萬元水平。
以後市街小區為例，單價4萬元左右，地積比率2。現在假設以6萬元的價格收購全部二手房，然後降低地積比率到1。那麼其實對於開發商來講，就是12萬元的樓面價。如果建成200平米左右的排屋出售，單價有望超過20萬元，至少應該和餘杭拱墅的城市排屋差不多的價格。以24萬元計算，利潤空間很大。
當然，一旦有開發商全面收購該小區的二手房，就會引發不少問題：1）二手房房價可能上漲，超過原來預計的6萬元。2）有可能出現部分不願意搬離的老居民。這個其實和股市上的邀約收購差不多，並不一定能夠成功，所以這裏提供一種新模式。
原有產權競價出售
首先，開發商可以與老舊小區的住戶簽約，把老舊小區產權作為股權折算為新小區產權。舉例來講，老舊小區一套60平米的老房子，而原址拆建後全都是180平米的排屋，而且小區地積比率也從2下降為1，所以相當於原來6套60平米的房子換了現在一套180平米的排屋。或者開發商拆建成本和利潤按照每平米2萬元計算，也可以折算成一套老房子，那麼新排屋的產權其實就是原來六戶老舊小區和一戶開發商的總和。
其次，可以採取拍賣機制集中各方股權。任何一方老住戶都可以按照不低於保底價2160萬（180×2×6）洽購其餘六方的產權。如果老住戶都願意出售而無人願意收購，那麼開發商以6萬元的價格兜底收購。如果老住戶中有人願意收購，那麼相當於開發商就按照現在的自拆自建模式，賺到了每平米2萬元的開發成本和利潤，而老住戶的回購實際上只有14萬元，遠低於市場價水平。
如果願意收購的人數多於願意出售的，那麼就可以通過拍賣的方式價高者得。開發商還能把沒有參與競拍的新排屋拿到市場上出售，接受全市場其他人的競價，再將得到的拍賣收入按照原來的股權比例分配給產權人。這樣的獲利，應該高於原來的每套360萬元的拆遷補償，無論是老住戶還是開發商都有利可圖。
再次，新模式由於採取了產權折算的方式，幫助開發商節約了一大筆買地的開支，降低了開發商的營運風險。而對於政府來講，有效盤活了老舊小區的土地資源，還可以作為減少住宅整體供應量的手段，平衡城市各個區域的發展。原有住戶獲得了高額補償，地產開發商有效降低了資金成本，政府亦減少了公共財政開支，可謂一舉三得。
（作者為德國波恩大學經濟學博士）
