談樓說按/多角度比較供樓租樓（下）\王美鳳
上期（見11月4日A13版）提及「供平過租」或「租平過供」的計算例子，但供樓與租樓從來不應只是簡單比較每月供款和租金支出，而是需要作全盤的考慮，包括首期、開支的比較及預算、還款及持貨能力、對於後市的看法、長短線換樓計劃，以及流動資金與資產價值等。
租金屬於純支出，而在置業上會的供樓金額中，一部分是利息支出，另一部分則屬於本金。同樣以600萬元單位為例，前文提及承造七成按揭，30年還款期，以按息3.625厘計算，月供19154元，而此單位之月租為17500元，單看月供貴過月租；但在每月供樓金額中，利息支出實質是12688元，餘下約6467元屬本金。若純以支出作比較，上述單位現時按息支出低於租金約27.5%，這是以另一角度去看「供平過租」。
當然，置業人士需要準備首期，亦需負擔釐印費，按月除了供樓，亦有恆常的開支，例如差餉、地租（部分物業毋須地租）及管理費等。故此，供樓與租樓的決定不宜只就月供和月租金額作比較。
若將按揭成數調整至六成，即是以市場平均數字計算，現時按息水平3.625厘下之每月供款，已經低於平均月租。本港已進入減息周期，當未來按息進一步下降「供平過租」的情況將會更顯著。
買樓自住兼具投資價值
買樓一直是很多人的目標，入市後單位可作居住用途，亦附有投資價值，當樓價向上，業主便可坐享財富升值，又或可透過物業升值而獲得更充裕的首期更換面積大些或較理想的單位；但當然，業主亦需承擔樓價一旦下跌的風險，又或者需有持貨能力或承受樓價波幅的準備。
至於租樓的好處是所需成本少，毋須籌措首期及釐印費，只需預備按金及支付每月租金，租金一般已包括管理費、差餉、地租。換言之，租客可保留更充裕的流動資金實現其他計劃，亦毋須承擔樓價下跌的風險，租約期滿可因應需要選擇搬遷。
不過，租住單位雖則彈性較大，但卻沒有長遠定居的保證，業主或年年加租，又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。租客亦不能按自己喜歡的風格隨意裝修單位，而不少人不喜歡租樓的原因是，租金純屬支出，不能如買樓般可累積資產財富。租客租樓十年廿年就只是淨付租金，但業主供樓猶如儲蓄，供滿層樓擁有全部業權，可將單位留給後人。
（作者為中原按揭董事總經理）
