樓按明曦/高成數按揭物業 出租需「甩按保」\張顥曦
新一份《施政報告》推出多項放寬按揭措施，當中包括非自用物業的按揭成數上限由六成放寬至七成、「供款與入息比率」上限由40%調升至50%，以及本身有其他按揭在身，按揭成數及「供款與入息比率」上限無須調低10%，該措施可讓購買物業作出租用途的投資客即時受惠。
首期方面，假設購入一間800萬元物業作出租用途，可承造按揭成數由放寬前最多六成增至七成，即首期開支由320萬元大幅減少80萬元（25%）至240萬元。入息要求方面，申請人的「供款與入息比率」上限則由放寬前40%調升至50%。
買樓出租 留意三大須知
在現時按息下跌、租金回報高、「供平過租」的背景下，配合新按揭措施，投資客已加快入市步伐。近期新盤項目交投個案中，投資客比例更高達約四成。不過，購買物業作出租用途的買家，有幾點事項需要注意：
首先，若買家本身有另一按揭物業在身，如購買新物業作出租用途，銀行審批買家入息時，會將新物業及現有物業的供款一同計算。假設買家現有A物業的每月供款金額為1萬元，現時想購買B物業，每月供款2萬元，計算「供款與入息比率」時，銀行會將兩個物業的每月供款相加計算，換言之，買家入息最少為6萬元（3萬元×2）才能通過最低入息要求。
其次，雖然銀行審批買家入息時，需要將新物業及現有物業的供款一同計算，但租金收入可當作入息計算，並助買家更易通過審查。若單位屬連租約物業，部分銀行會以租金的七至八成作入息計算；若單位未正式租出，部分銀行亦會接受「擬租金收入」，並委託測量師行來為單位估算租值，一般以預計租值的六成計算入息。
再次，按揭保險公司「物業必須為自住居所」的規定仍然存在，除非有特定情況，透過按揭保險計劃申請高成數按揭的物業不能作出租用途。業主若想將按保物業由自用轉為出租，可以透過轉按「甩按保」，將按揭成數降至七成或以下，才能將單位合法出租。
（作者為經絡按揭轉介營運總監）
