談樓說按/港銀提早減P 供樓負擔加快減輕\王美鳳
美國啟動減息後，9月19日本港銀行同日公布下調最優惠利率（P）0.25厘，優於市場預期，市場原先預料銀行未必在美國減息初期階段減P，故此今次港銀是較市場預期加快減息，而且減幅達0.25厘亦優於預期。背景及原因為何？
在對上一次加息周期，港P大幅度未有跟上美息加幅，港P加幅合計只有0.875厘，美息加幅則共有5.25厘，故此是次減息周期港P減幅及次數亦會少於美息。若以過往數字及息率水平來看，港P未必可於美減息初期下調，是次銀行加快落實減P，相信源於以下幾項因素：
一）反映銀行資金成本的港元拆息HIBOR最近下跌步伐加快，9月19日1個月拆息已跌至3.61厘，為28個月以來低水平，拆息水平已較美國息率低1.5厘；
二）美國啟動減息之起步減幅大於市場預期，減息達0.5厘而非0.25厘，美國減息後料可再進一步推低拆息水平，令銀行資金成本下降；
三）銀行曾於去年起上調按揭計劃息率共達0.75厘，以幫助擴闊新造按揭的息差，例如細P計之H按鎖息上限由P-2.5厘逐步調整至P-1.75厘，造就現時提早減P條件。
由於市場主流按揭計劃H按，現時以P為基準封頂息率計算，因此當P下降，H按或P按用家的實際按息均會同步下降。以市場按揭計劃H+1.3厘、封頂息P-1.75厘計算，P由5.875厘下降0.25厘至5.625厘，等於實際息率由4.125厘減至3.875厘，以30年期計每月供款減少3%。
美年內料再減息兩次
美國通脹率持續回落至2.5%的三年半新低，邁向2%通脹目標的信心增強，加上勞動市場發展放慢，市場預期美國於年內仍可再減息兩次，今年合共減幅可達1厘。
是次美國減息周期將延至明年甚至2026年，將視乎當地通脹、就業及經濟狀況決定減息步伐。預期明年本港減息周期將隨美息延續，由於對上一次加息周期港P加幅僅達0.875厘，是次減息周期港P減幅亦會少於美息，但留意一點，對上一次加息周期，實際按揭息率由1.5厘逐步升至4.125厘，當中加幅不只因為銀行加P，而是結合拆息HIBOR上升，以及銀行上調按揭計劃息率，而導致合共達到2.625厘的按息加幅，故此明年整體按息將因應P減幅、拆息走勢及銀行按揭計劃息率變化而出現調整。
（作者為中原按揭董事總經理）
