一點靈犀/存量房貸息告別一年一調\李靈修
自9月中央政治局會議明確提出「要促進房地產市場止跌回穩」，人民銀行陸續推出一系列穩樓市政策，其中就包括取消房貸利率重新定價周期限制。這意味着，存量房貸將結束「每年一調」的慣例，銀行將為樓市企穩做出的重大讓利。
上周日（9月29日）晚間發布的「答記者問」中，人行有關負責人表示，隨着利率市場化改革不斷深化、房地產市場供求關係發生重大變化，現行房貸利率定價機制暴露出一些不足，人民群眾反映較為強烈，迫切需要調整優化。
商業銀行做出讓利
內地銀行的房貸利率通常是以5年期貸款市場報價利率（LPR）為基準，再根據市場供需情況商定一個加點浮動，加點部分在合同期限內是固定不變的。根據此前規定，個人住房貸款利率重定價周期最短為一年。即使說，2024年年初人行宣布下調存量房貸，也要等到2015年1月1日方能降低。
究其背後原因，個人住房貸款屬於商業銀行利潤率高、違約率低的核心資產。若存量房貸利率即時下調，將會為銀行淨息差帶來壓力。數據顯示，二季度內地銀行的淨息差平均值為1.54%，遠低於監管層評估的「警戒線」1.8%。瑞銀研報也指出，銀行若下調存量房貸利率1個百分點，而存款利率保持不變，將會拖累銀行息差下降11基點，淨利潤下降超10%。
事實上在2007年前後，部分內地銀行也曾推出過類似香港市場的「轉按揭」服務，將房產按揭從一家銀行轉到另一家銀行，以達到降低存量房貸的目的，但彼時出於防止地產泡沫風險等因素考量，相關產品被監管部門叫停。
今次監管層下定決心為購房者讓利，上周日人行有關負責人表示，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，滿足一定條件的借款人可以與銀行協商約定加點幅度和重定價周期。據悉，重定價周期可為按年、按半年、按季度等。
2023年8月，人行曾引導存量房貸利率批量下調，平均降幅達73基點。但由於上文所述的房貸利率定價機制原因，新老房貸利差矛盾再次被激化。筆者於9月7日撰文《存量房貸的政策博弈》曾指出，造成居民提前償還房貸的主要原因，就在於存量與新發房貸之間的利差持續擴大。
據天風證券測算，當前內地樓市中的存量房貸大約有38萬億元（人民幣，下同），主要分為三大部分。其中，60.8%（約23萬億元）的存量房貸，屬於在新標準下被認定為的首套房，如今的平均利率為4.17厘；26.5%（約10萬億元）的存量房貸，是在低利率時期形成的貸款，現在的平均利率為3.95厘；12.7%（約4.8萬億元）的存量房貸，屬於不享受政策優惠的多套住房購房者，平均貸款利率為4.97厘，是當前最有提前還貸意願的群體。
減輕提前還貸壓力
上述三類存量貸款加權下來，平均利率大約是4.21厘，而今年二季度，新發行房貸的平均利率是3.45厘。也就是說，新舊房貸存在76個基點的利差。如果房貸利率定價機制取消「年性」限制，有望即時釋放35個基點的降幅空間，全體購房者將會因此受惠，提前還貸壓力也會隨之減輕。
