資產審批按揭放寬(上)

香港仔 P15 2024-08-13

　　王美鳳中原按揭董事總經理

　　申請按揭須向銀行證明有足夠還款能力，較普遍是以借款人的月入水平計算是否符合「供款佔入息比率」規定，而另一方式是以借款人的資產水平衡量獲批之按揭金額。自政府於今年2月底為樓市撤辣後，以資產水平申請的按揭成數亦提高至六成；6月中金管局公布將按揭放寬措施範圍擴大至撤辣前的一手自用樓花交易，同時間亦優化了以資產水平申請按揭的計法，借款人憑着持有資產獲批之按揭金額可因而提高。

　　對於資產審批按揭，銀行普遍以「資產淨值」（NAV）作為審批基礎，資產淨值指持有之合資格資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要證明其擁有的資產淨值不少於按揭物業的樓價全數金額。金管局於6月中新修訂了物業資產淨值的計算公式，現以例子說明銀行因而在計算物業資產淨值的變化。

　　按揭餘額僅算在負債總額

　　借款人希望以物業資產水平申請按揭，持有物業現值1,500萬，尚有按揭餘額300萬，假設他沒有任何其他負債，以往計算方式是先以1,500萬X50%再減去300萬按揭餘額，計出合資格資產值450萬，然後再減負債總額包括按揭餘額300萬，計出可作為資產水平計算的資產淨值150萬。從上述看，可發現作為負債的按揭餘額在計法上被扣減了兩次；而在新修訂下，上述合資格物業資產值無須減去按揭餘額，按揭餘額僅算在負債總額，換句話說，按揭餘額在計法上不再被扣減兩次而是一次。下期再續。