主樓布陣/購買力不斷釋放 港二手樓市料轉旺\美聯物業住宅部行政總裁 布少明
自從本港樓價由年前高位回落約兩成多後,近期交投陷入持續整固的局面。「美聯樓價指數」最新報132.64點,按周跌0.5%,連跌四個星期,本年迄今樓價跌幅擴大至近3.6%的近八年新低。「美聯信心指數」最新報53.1點,按周跌1.5%,連跌七個星期。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,新盤持續以低價推售,一手搶佔市場購買力,二手交投亦見放慢,急於求售的業主減價吸客。
減價盤增加,信心指數下跌。有市場人士擔心,本港經濟表現未如理想,加上最近本港股市氣氛延續弱勢,二手樓市交投或出現反彈後的新跌浪。當然,筆者對此並不認同,原因是中央及特區政府已推出不少刺激經濟的措施,發揮效力需時,但是整體樓市交投已經活躍起來。
惟購買力傾向新盤。綜觀近月銷情亮麗或入票反應熱烈的新盤,均是以「求量價」開盤的項目,當中不少是以中價或中細價作主打的「上車盤」,信手拈來其中一個矚目的屯門項目黃金海灣·意嵐,執筆之時市場消息指已收逾7600多票,以周六首推188伙計,超額接近40倍,明顯可見市場剛需依舊相當強勁,樓市買家從未消失,只是「擇善而買」。
利率回落為樓市復甦之時
二手的成交雖然未回到3月份「撤辣」後的高峰,已進入整固的階段,但是綜觀上半年,二手成交仍然是較去年下半年為佳,當中細價樓表現尤其理想。資料顯示,今年二季度500萬元或以下二手住宅註冊量錄7123宗,較首季3975宗大幅急升約79.2%,並創近八年的新高,充分反映買家入市意欲依然保持積極。
新盤熱賣,自然令二手成交受壓,但近期利好接連出現。首先樓價未止跌,業主為對抗新盤低開價策略,叫價亦回軟。同時租金持續上升,暑假期間租盤極度渴市,令「轉租為買」變得更吸引。復加上美國聯儲局9月減息可能性增加,以及日前沙田小瀝源中小型住宅地由新地(00016)以6.19億元奪得,相信對未來賣地及地產後市信心有一定支持作用。因此,不少準買家都希望搶在減息之前入市,故紛紛於指標屋苑尋寶,近日二手樓量明顯上升。
總括而言,目前中細單位的需求強勁,新盤熱賣更令樓市保持活力,長遠可帶動整體住宅物業成交,樓市有望維持健康。但假如要樓市進一步反彈,相信「息口」是左右未來樓市的最重要因素。利率回落之日,亦是市場再向上「進擊」之時。