「蓋樓+招租」模式需優化 倡部分由企業自建
謝來風認為，香港「北部都會區」建設的一個重點是建設科技園區、發展產業和創造就業機會，但香港缺乏科技園區、產業園區開發運營經驗，如果仍沿用目前的「先蓋樓、後招租」模式，較難見到科創產業集聚的規模與成效，則「北部都會區」建設可能遙遙無期。
以河套地區香港創新及科技園為例，港深創新及科技園有限公司將香港園區視為香港科技園的第三期，採用傳統的「蓋樓+招租」開發模式，自身定位類似於「物業管理公司」，對合作區及香港園區的特殊性考慮不足，缺乏推動園區的主動性和責任擔當。按照規劃，第一批次8棟樓宇將在2027年前完成，即便今後建樓進度加快，餘下的59棟全部建成也需要約20年，較難形成對「北部都會區」科創產業發展的支撐作用。
明確目標指引完善配套
他說，從全球科技園區來看，大型科技企業擁有自行設計的建築和空間布局，通過開放、交互型的空間設計，為科創人員提供良好的辦公環境，激發創新靈感，如美國蘋果公司的總部Apple Park、亞馬遜總部Amazon Spheres等。內地科技園區、產業園區的開發一般具有鮮明的產業功能定位和目標，在產業招商和資金扶持方面提供一定的指引和輔助，通過基礎設施配套和支持政策等吸引目標企業入駐，根據產業鏈上下游的產業活動內生市場動力，從而逐漸形成產業集聚。而香港現有的發展模式普遍缺乏明確的目標指引、完善的基礎設施配套、特定的政策優惠，在招商引資方面也難以發揮指引和輔助作用。因此，「北部都會區」的建設，需要對現有的發展模式進行優化。
發揮產業集群規模效益
謝來風建議，香港在河套深圳園區3.02平方公里、新田科技城6.27平方公里（含港深創新及科技園0.87平方公里），共計超過9平方公里大力發展創科產業。如在新田、落馬洲一帶大幅度增加創科用地面積，利用落馬洲管制站遷往深圳新皇崗口岸後騰出的土地和毗鄰的部分魚塘和鄉郊土地，優化整體空間布局，預估增加1.50 平方公里，按可興建面積估計，其發展規模相當於13.5個香港科學園，以發揮更具規模效益的產業集群效應。這樣的話，香港「北部都會區」未來將會吸引大量的國內外高科技企業和研發機構進駐，大力發展先進製造工廠。
他並建議，在「北部都會區」發展多個先進製造產業園，將香港研究機構和大學研發成果進行小試、中試和樣品等生產製造，發展「小製造」和「實驗室製造」，未來大規模生產可以安排在大灣區內地城市執行。該區域緊鄰深圳福田中心區，深港兩地協同效應將大幅放大，這將極為有利促進香港研發成果的轉化。
