香港樓市漸趨熾熱 利率仍左右樓價走勢
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高力香港研究部主管 李婉茵
差餉物業估價署日前公布,3月份私人住宅售價指數按月升逾1%,結束連續10個月的跌勢,按年仍下跌逾13%,距2021年的歷史高位跌幅收窄至23%;樓價租金指數則按月反彈0.5%,按年升5.6%,終結2個月連跌,是次數據為樓市全面「撤辣」後,官方首份發表的統計數字。
全年成交宗數料升逾四成
綜觀香港樓市全面「撤辣」後,香港一二手住宅市場成交均表現熾熱,3月份共錄得3,971宗成交,較2月份增長67.2%,不少發展商趁「撤辣」機遇,積極推售新盤,價格克制,以貼近同區二手甚至低於市價開售,同是吸引用家與投資者踴躍入市,一手成交按月錄得308.4%增幅,預測在政策釋放的購買力下,今年綜合市場的成交宗數,將比去年上升43%。
值得一提的是,租金指數終結連續兩個月的下跌趨勢,重拾升軌。要知道,過去兩個月所反映的1月及2月份數據為傳統的租務淡季,一般期內的租務成交有較大的議價空間,反之5月份後,則轉為旺季,故相信租金表現會出現持續上升。
租金指數重拾升軌
這一現象反映的樓價與租金背馳走勢,有別過往樓價下調則租盤供應增多,導致租金同步下跌的平行趨勢,卻反映市場存在一定的居住需求,以致租務成交加速,其來源或許與特區政府近年放寬入境移民及專才計劃政策有關。而這批租戶長遠會否成為樓市未來購買力,仍需視乎宏觀的利率走勢、香港的經濟環境以及其自身的職業穩定度而論。
一手料續主導市場
後市方面,據房屋局的數據,香港的一手庫存及潛在供應量,截至今年第一季,已落成但未售出的現樓貨尾單位共2.1萬伙,而建築中但未售出的樓花單位亦涉及7.2萬伙, 同創有紀錄以來新高。可以預見,市場將繼續由一手供應主導,而發展商面對競爭,相信今年內仍會採取價格保守的推售策略,由此亦會對二手市場的價格和成交,造成一定的下挫壓力,若業主急於求售,須有較大的折讓。
最後,利率仍然是左右樓價走勢的重要因素,美聯儲成員近來連番暗示,息口或在本年度繼續維持或者只輕微下調,對市場預期造成一定影響之餘,持續高息亦壓抑資金流向,若果利率延遲下調,高力維持預測,整體樓價全年會有5%至10%的下調空間。
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