金針集/加快造地 解決住宅供求失衡\大衛
環球經濟不明朗與利率高企之下，香港住宅樓市下行趨勢持續，整體住宅樓價連續兩年下跌，但住宅租金卻逆勢上升，且貼近歷史最高水平。由於置業者傾向轉買為租，住宅租金恐漲勢未止，對香港吸納人才、推動經濟轉型會構成不利的影響，因而當局在考慮撤銷樓市辣招稅時更要三思，同時在開拓發展土地方面亦切莫放軟手腳，需加快推進北部都會區及交椅洲人工島建設步伐。
全球經濟及金融不穩定因素有增無減，今年3月美國減息的幾率降至50%，可能延遲至今年中才減息，與市場預期有落差，近日對利率特別敏感的美國科技股呈現逐隻插水的現象，今年至今不到一個月，特斯拉、英特爾已大幅下挫一至兩成，跌幅令人吃驚，引證當前美股異常兇險。
樓價適度調整 無損實體經濟
由於美國利率走勢不明朗，環球金融與物業資產價格波動性難免加劇，香港住宅樓市也不例外，即使美息在今年內有可能下調，但港息是否跟隨，目前難以預料，市場普遍預期今年住宅樓價進一步調整，隨時出現連續三年下跌的情況，特別是今年本地地產股貸款到期進入高峰期，減價促銷新樓盤的壓力增加。
在世界經濟不穩、股匯債等投資市場震盪連連之下，去年香港住宅樓價連續第二年下跌，未有跟隨經濟復甦而止跌回升。差餉物業估價署數據顯示，住宅樓價指數在去年12月報312.1點，按年跌6.75%，為2017年後低位，對比2021年8月的398.1點歷史高位，累積跌幅擴大至21.6%，因而市場持續出現樓市減辣、撤辣的聲音。其實，迄今香港住宅樓價保持有序而適度調整，未見對銀行體系、實體經濟穩定性造成太大衝擊，與廿年前樓價大跌六成的嚴峻情況不可同日而語，現時全面撤銷樓市辣招稅的理據並不太充分。
更重要的是，整體住宅樓價持續向下的同時，住宅租金卻逆市上揚，出現樓價跌、租金升的情況，帶動住宅物業平均回報重上3厘以上，吸引投資者入市。
租金持續攀升 吸引投資者
由於美國聯儲局可能減息，近期香港銀行定期存款息率亦開始回落，若然再加上樓市撤辣，憂心投資性需求會推動樓價大反彈。值得留意的是，差餉物業估價署編製的私人住宅租金指數顯示，去年12月份報187.1點，按年上升6.6%，為6年來最大升幅，與樓價指數向下走勢呈現背馳。目前租金指數處於4年來最高水平，更與2019年8月200.1點的歷史高點，僅低約6.5%。換言之，目前香港住宅租值基本上貼近歷史最高點，不少港人要捱貴租。
保長期供應 交椅洲項目不可缺
其實，當前住宅租金逆市上升，相信與供樓利率高企4厘多及樓市前景不明朗有關，置業者傾向轉買為租，加上高才通來港持續增加，帶動住宅租務需求，因而推動租金逆勢走高，加劇住屋成本，但這亦一定程度反映住宅供求依然存在供求失衡問題。為免影響吸納人才及企業來港，推動創新科技發展，當局在開拓發展土地方面不應受到短期樓市、經濟波動所影響而放軟手腳，以保障長期住宅供應量。
經歷多年疫情，特區政府承受一定財政赤字壓力，目前又遇上樓市不振，賣地收入大減，估計這年度財赤逾千億元，有意見認為當局暫緩預期投資額近6000億元的交椅洲人工島項目，以集中資源推動北部都會區建設，但此舉恐怕弊多於利，最大影響是不利中長期發展土地供應，過去多年來增加土地供應、推動住宅供求達至均衡的努力恐付諸流水，功虧一簣。事實上，填海造地在當前經濟環境之下更加不能停，透過大型公共基建建設，有助增加就業，拉動經濟增長，暫緩交椅洲人工島項目是下下之策，對市場投資信心會有負面影響。
為保香港住宅樓市長治久安，徹底解決住屋問題，必須全力推進北部都會區及交椅洲人工島計劃，兩者不能缺一，必須同步進行，並要加快發展步伐，這對香港長遠社會、經濟發展至關重要。
