商住地招標暫緩 市場表現為主因
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
1月初，發展局正式公布今季賣地計劃，放棄招標住宅及商業用地，筆者深信這是一項不容易的決定，而市場低迷表現是決定性因素！
面對今個財年的可見龐大財赤，叫停今季商住用地招標委實是不容易的決定。首先香港特區政府需要面對連續二年的財政赤字，再者也使全年的私人住宅供應目標不達標。
特區政府原來預算今財年賣地收益為850億元，但是只賣出三幅土地，收益共計73億，連同私人土地改變用途補地價款約50億元，暫時賣地收益只有123億元，只佔總數14.3%。超越700億元的缺口將加深今財年的財赤總額，財政司司長已早前預算將達1,000億元以上，進一步減少特區財政儲備！更加重要的是特區政府連續兩年錄得高額財赤，不難叫市民擔心財赤情況是否變成常規化，大大削弱政府將來推動數項龐大基建如大嶼山填海計劃，北部鐵路網路興建等等的能力。
叫停今季商業及住宅用地招標是一項綜合性決定，背後因素是複雜的。
多幅非市區住宅地流標
首先，首三季的招標結果不理想肯定是主要因素。特區政府原先公布於今個財政年度先推出12幅住宅地、3幅商業用地，結果只售出3幅住宅地。綜合去年特區政府賣地表用地及「一鐵一局」項目，有多達6幅地皮流標告終，是歷年最多流標次數的一年。流標項目重災區在大嶼山包括港鐵的小蠔灣車廠第一期及東涌東站第一期發展項目和政府賣地表的東涌第106區住宅地。它們都有着共通點：位置較偏遠、周圍社區及生活配套設施不足、通達的車站有待完成及離島區建築成本較市區昂貴包括找建築工人不容易、材料運輸費高企等等。這一連串因素令落成樓價低於市區、建築成本高昂，形成淨利潤不高、項目風險較高，正是發展商低價入標或索性不入標的真正理由。
反觀成功招標的四個項目，包括三幅政府賣地表用地及一幅市建局項目，絕大部分都是位於市區地帶，發展商較易「計得掂數」，才肯放手下注一搏！縱然成功地找到買家，但是地價都是重回超過七年水平以下。今財年供應中，信和集團最進取，以合資或獨資形式取得三幅土地。最高金額是啟德第2A區2號及3號土地，中標價地價約53.5億元，樓面地價只有5,392元/平方呎，是同區地價9年半新低，反映該區未來幾年的持續高企的落成量使發展商擔心樓價中線間仍然受壓不升！
至於商業用地，2023年首季只賣出一幅洗衣街商業用地，投標結果也令市場人士失望。主要因素當然是去年商廈平均空置率大約15%，即使最核心的中環、金鐘一帶甲級商廈空置率亦有10%以上，市場情況持續低迷。市場預計高空置率是未來幾年的常態，令到出租市場受壓，直接地拖累商業物業投資市場收窄，發展商買進商業用地的意慾不高。
市場焦點轉投「北都」
回顧去年發展商一手銷售表現，新鴻基地產摘下冠軍，全年共沽約3,650伙，套現270億元，平均樓價是7.4百萬/伙。其包辦全年新盤銷量最強三甲，包括屯門兆康Novo Land、天水圍輕鐵天榮站第一期Yoho West及大埔白石角University Hills，共計約3,317伙，已佔上91%，足以證明「北部都會區」的新盤單位「有價有市」，也間接地說明大嶼山東面及小蠔灣地區不再是一手市場焦點，將來落成新盤單位銷售不及「北部都會區」是可以想像的！
展望下個財政年度，今財年剩下賣地表住宅用地還計有啟德跑道區4B區5號、東涌106區的兩塊地皮及港鐵的小蠔灣車廠和東涌東站的餘下項目。除了啟德跑道區用地應該可以低價成交外，其他幾幅用地相信不易找上買家。回想當年天水圍天榮站項目（即正在推售Yoho West），2013年時曾二度流標，需於第三度招標時大量調整賣地條款才能順利賣出。當年港鐵大幅簡化招標系統，不設入場費，並負責搬遷鐵路設施及取消分紅，財團只要出價高於項目補價，便有機會獲批發展權，以「一口價」招標增加吸引力。港鐵更增設回購條款，有權以市值1.6倍回購整個發展項目，相當於為發展商提供「保險」。非常時期用非常手段也是「無可厚非」吧！
市建局項目料受捧
大家不難想像，2024年可謂發展商的樓盤單位的「去庫存」年頭。除非地價回到「可以負擔」水平，否則發展商投摽意慾不高，尤其對地處偏遠的土地更甚！未來一年新盤主要戰區仍是東九龍及「北部都會區」，潛在新盤供應率高達22,100個，佔上62%。同樣地，賣地聚焦點也是同區。其他舊區市建局招標項目仍是市場熱點，因為市區重建活動的舊樓被收購小業主已是這些項目的當然買家，銷情有着保證吧！
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