內房債務壓力仍大
儘管政策和資金雙雙傾斜挽救房地產市場信心，但碧桂園和遠洋集團近期先後爆出流動性危機，一家是超大型民營房企，一家具有央企背景，使得爆雷事件一出立即引起市場關注，各方對新一輪地產信用風險蔓延的擔憂也與日俱增。國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真表示，房地產市場風險仍未出清，大部分房企的債務壓力依然較大，且融資恢復和銷售復甦均不及預期，後續可能仍有房企出現債務違約。
主要融資渠道恢復遜預期
蔡真說，房企主要融資渠道的恢復不及預期，對於大部分民營房企來說借新還舊和債務展期依然較為困難，新增融資受限。
一方面，金融機構出於風險控制方面的考慮，對房企投放資金有限。2023年第二季度末，房地產開發貸款餘額為13.1萬億元，同比增長了5.3%，但餘額較第一季度淨減少2,000億元；房企境內債券待還餘額為1.76萬億元，餘額較第一季度淨減少約200億元；房企境外債存量餘額為1,533億美元，餘額較第一季度淨減少83億美元；房地產信託規模持續壓降至1.13萬億元。
另一方面，住房市場復甦非均衡，一線、熱點二線城市核心區域的住房交易明顯回暖，一線、二線城市的郊區及三四線城市的復甦則遠不及預期。蔡真認為，這對於房地產項目重點布局在三四線城市的房企如碧桂園來說，會導致其銷售回款規模的下降，經營性現金流減少。融資受限疊加經營性現金流的下降，可能會導致房企因現金難以覆蓋債務償還所需而出現債務違約。
部分房企已經資不抵債
蔡真表示，從境內外公開市場債券來看，房地產行業風險尚未出清，房企違約仍是債券市場違約的絕對主力。從已公布財務報表的上市房企數據來看，恒大、奧園、藍光發展、中天金融、嘉凱城5家已違約上市房企，因巨額的經營性虧損和存貨、持有投資性物業資產價格下跌、土地被收回虧損、資產處置減值損失等非經營虧損，已經資不抵債。「需在保留房企持續經營和盈利可能性的前提下，對資不抵債房企進行破產重整，如果不能進行破產重整，可能會面臨清算風險，將給無抵押的普通債權人帶來較大的財產損失。」另外，A股已債務違約上市房企的批量面值退市，給房企債務化解增加難度，也會進一步衝擊公眾對房地產市場的信心。
