息口見頂 首置樓按或鬆綁 六大利好撐樓市 全年樓價料升逾一成
今年上半年樓市受全面復常通關及疫情迅速緩和所刺激，市場購買力報復式回流，推動樓價及租金齊齊上升。根據數字，本年迄今二手樓價升接近百分之6，而料上半年樓價升幅可達百分之7。有代理指，香港輸入人才政策以及政府有意再放寬首置樓按限制，再加上經濟向好、租金回升、購買力待釋放以及息口見頂等利好因素，有望使下半年樓市重拾活力，全年樓價料升逾一成。◆香港文匯報記者 黎梓田
利嘉閣地產董事陳大偉指出，數據顯示截至今年4月份中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）平均實用呎價為14,022元，較去年底的13,154元升近6.6%，預計整個上半年升幅有機會再輕微擴至近7%；豪宅物業方面（以差估署大型單位作依據），預測整個上半年升幅可達5.5%。至於租金走勢方面，中小型住宅上半年租金最終升幅料達4%，而豪宅租金上半年升幅也料有2.7%。
該行早前總結2023年上半年樓市表現，量值按半年各漲三成及五成；展望下半年，一二手私宅買賣登記量可望持續反彈，料錄得3.1萬宗。而香港人才入境政策，以及政府有意再放寬首置樓按限制，亦成下半年樓市支撐點。該行料下半年中小型住宅樓價再升5%，豪宅升3%，全年看升逾一成。
下半年一二手交投料升三成
總裁廖偉強表示，綜觀下半年樓市利好因素佔多，相信隨着人才來港，經濟回升，住宅市道有望進一步回暖；發展商積極推出新盤應市，料可持續熱賣，預期下半年一手私宅買賣登記量可再升三成，上試8,200宗水平，即全年合計一手登記量料約1.45萬宗，較2022年的不足1萬宗料大漲45%。
至於二手市場方面，預期可能加碼的首置按保成數放寬，將繼續帶動更多首置客及換樓客入市，預計下半年二手私宅交投量亦可較上半年的1.75萬宗再升三成，至近2.28萬宗；全年累計，二手買賣登記量料突破4萬宗水平，將較2022年約3.02萬宗大增33%。綜合預計，在下半年一二手同步齊升下，整體私宅交投量料升三成，最終料達3.1萬宗水平；全年總計料錄約5.48萬宗，將較2022年的近4.02萬宗大漲36%。
租金料跑贏 下半年勢漲6%
樓價下半年走勢方面，廖偉強指受惠下半年在本地及外來專才購買力進一步大舉釋放，加上經濟回升及息率平穩等有利條件下，中小型住宅樓價下半年料有5%的上升空間，即全年累積升幅可突破一成，約達12%左右。豪宅物業方面，受惠通關後的內地資金及「高才通」實力買家，下半年亦料有3%升幅，全年計則料升約8.5%。租金表現方面，下半年租金升幅將跑贏樓價；其中中小型住宅租金料大漲6%，全年預計升10%。
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，香港僅復常半年，全面復甦需時，短期難免波動。料下半年利淡因素逐漸消散，並現四大利好因素，包括經濟向好利好樓價、租金回升、逾3萬個購買力待釋放以及息口見頂銀行爭出按揭優惠，後市將重拾上升動力，維持全年樓價升約10%至15%的預測。
劉嘉輝指，受到通關刺激，上半年租金已由低位回升，美聯「租金走勢圖」今年5月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.56元，按月升約0.9%，連升4個月，並創15個月新高；若以今年首5個月計算，租金已上升約3%，升幅創6年同期新高。隨着暑假來臨，踏入租務旺季，料租金將持續上升。
租金升息口見頂 租轉買勢增
美聯指，租金回升除了吸引投資者入市外，亦會令部分租客轉租為買。事實上，在租金上升、息口有望穩定下，利息支出較租金為低。以一個樓價600萬的單位為例，造九成按揭，按揭利率3.5厘計算，供款30年總利息支出約350萬元，平均每月約9,700元；而一個市值600萬元的單位，若以估計現時月租1.3萬元計算，假使未來三十年間業主都不加租，估計總租金開支達到468萬元，租樓的支出遠遠高於供樓的利息支出。劉嘉輝估計，當利淡因素消去，利好因素會釋放需求，即使只釋放一半，亦達1.6萬個，相等於約4個月的二手成交量。
