發展「明日大嶼」需注意的變數 (下)
張量童 博匯智庫召集人
筆者嘗試用人均居住面積測算70萬人口住宅區域的稠密程度。博匯智庫2016年的《優化土地供應·改善住房條件》研究報告指出，一般在政府規劃的「新發展區」內理想的用地分布情況約為：40%道路+綠化、30%住宅區（含小區配套）、30%商業及其他政府和社區設施。假設用人均居住淨面積24平方米計算，70萬人的總住宅樓面淨面積為1,680萬平方米淨面積，以80%實用率計算，建築面積為2,100萬平方米。住宅用地佔10平方公里的30%，即為3平方公里。這表示住宅用地的容積率將高達7.0倍。
與此同時，政府又強調「智慧綠色韌性」的城市發展策略，追求宜居度高、可持續發展性強、健康防疫、碳中和等目標。如果既要設置CBD，又要容納70萬人居住，未算到區內上班人口，其常住人口密度為每平方公里7萬人，比全港最稠密的觀塘區（人口688,500，人口密度每平方公里61,091人）為高，比隨後的油尖旺（每平方公里47,196人）、黃大仙（每平方公里44,742人）、深水埗（每平方公里44,545人）、九龍城（每平方公里41,906人）更高出近67%。
政府的另一願景是為年輕人提供可負擔的適切住房。假設49萬人中有21萬人居住在公共房屋、28萬人居住在居屋的話，政府投入的龐大投資（當中包括其他配套政府和社區設施）又可否從出售商業用地中取回成本呢？
擬出售居屋的目標單價究竟定為每平方米6萬元還是12萬元也直接影響到項目的財務可行性。
各大國際城市的商業核心區一般的最佳規模為100萬平方米商業辦公面積，政府構思中的400萬平方米規模又是否現實呢？凡此種種發展參數又如何與理想的城市設計參數和財務可行性統合呢？
所以筆者建議，在顧問按合同提供的第八項任務——《初步發展大綱草圖（PODP）及園境概念和框架》之前，應先提供至少三個主要方案組合，讓公眾參與意見。這些組合分別強調不同的規劃參數及假設，並制定指標評估績效和影響，當中也當然包括對應的財務可行性和社會公平性。同時，綜合的評估準則的比重優次也應該有一定的透明度。
筆者明白到項目評估有其一定的專業技術性和機密性。但規劃範圍龐大，事關公眾利益，初步方案比較的摘要也應該適當公開。
筆者也留意到，顧問其中一項任務是為政府組織一個國際規劃設計比賽，分專業組和青年組。筆者認為比賽的進行宜早不宜遲，因為這可趁在較早階段廣納民間智慧和地區知識的先機，有效凝聚社會共識，真正地讓年輕人擁抱這個跨代未來城市建設工程。
(續昨日，全文完)
