商廈看漲東九龍工廈博升格
圖：信置旗下觀塘偉業街137號泛亞中心，落實改裝辦公室
住宅市場再遇冷鋒之際，工廈卻抓緊活化機遇「重生」，近年備受關注的東九龍區，商業用地身價不斷提升，區內工廈頓成活化焦點，政策去年4月實施至今，區內7幢工廈已落實全幢改裝，當中5幢更改作辦公室用途。測量師估計，工廈升格為寫字樓後，售價最少升20至30%，租金更可暴漲1倍。
文：本報記者 林惠芳
圖：本報記者 黃洋港
發展局回應查詢時指出，活化工廈政策實施以來，累錄58宗申請，當中27宗已獲批准，包括18宗全幢改裝和9宗重建申請，當中7宗已經簽立特別豁免書，正式落實活化，這些物業全部位於觀塘區。
韋堅信測量師行估價部董事林晉超表示，政府去年底推出額外印花稅措施打擊樓市炒賣之後，資金轉投風險較低的工廈市場。在芸芸工廈區域中，發現以挾郵輪碼頭及沙中線概念的東九龍區較受歡迎。區內商業用地前景看漲，活化措施鼓勵了不少持有全幢工廈的業主申請改裝寫字樓，從而令物業增值。
受「利誘」觀塘先變身
市場人士稱，觀塘區工廈轉作商業用途，每呎補價動輒1500元，在活化政策「利誘」下，觀塘區已落實改裝的7幢工廈，5幢改作辦公室用途。據地政總署資料，首宗簽立特別豁免書的個案為觀塘勵業街11號聯僑企業有限公司工廈，該廈由廠家持有，樓高11層，總樓面約9.6萬平方呎，已改裝為寫字樓，並委託地產代理招租，意向呎租約9至10元，租值較改裝前升30%。
同時，由華光航業董事長趙世光女婿李承康旗下新原發展持有的觀塘海濱道163號全幢，落實改裝為多達15種用途的綜合大樓，包括投注站、食肆、娛樂場、教育機構以至展覽廳等，為破天荒首宗多用途大廈獲批。該廈連地庫共約13層，為新原發展於2007年以2.23億元、呎價1487元購入，總樓面15萬平方呎，地產界估計，全幢改裝後呎租可攀至最少15元，較以往約7元最少翻一倍。
除了寫字樓外，亦有投資者看準區內龐大消費力，為旗下全幢工廈申請改裝成商店。資深投資者「舖王」鄧成波於09年以1.8億元，呎價1800元購入的觀塘興業街4號長江電子大廈，早前亦落實改裝成食肆、商店及服務行業，該廈樓高11層，總樓面約10萬平方呎。地產代理預計，該廈改裝後租金將以倍數增長。區內這類型物業最成功的非apm莫屬了，其他投資者有意仿效，「錢」途看好。例如在九龍灣的MegaBox，即使交通不算太方便，也因東九龍的龐大人口支撐，取得相當良好的業績。以觀塘興業街的位置而言，雖與地鐵站有一定距離，但亦有靠近麗港城的優勢，加上區內龐大居民數量，只要經營得宜，潛力不可小覷。
其餘落實改裝的工廈，包括信和（00083）旗下觀塘偉業街137號泛亞中心、集德商標持有的觀塘巧明街94至96號鴻圖中心、觀塘鴻圖道71號瀝洋工業大廈，以及第7幢落實活化的觀塘道326號濱海集團中心，全數將會改裝為辦公室用途，部分將附設商店及服務行業設施。
工轉商租值最少倍升
中原測量師行執行董事張競達表示，不少業主為把工廈增值，近年積極籌劃改裝，當中以寫字樓兼商店用途較受歡迎，粗略估計，工廈改裝作寫字樓後，租值最少升1倍，但視乎位置及改裝設計而定。事實上，寫字樓一線區域如中環、尖沙咀等已久無新供應，即使跨國公司向邊緣地區遷移的亦比比皆是，只要改建得宜，氣派恢弘，屬工業區的寫字樓亦不難獲得好租客，租金收入亦可觀。
第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理陳超國表示，雖然有不少工廈申請改裝，以豁免地價，惟在寫字樓熾熱投資氣氛下，不少業主考慮到把物業拆售更加有利可圖，或會放棄改裝工廈，取而代之是申請把工廈修改地契兼補地價，全幢重建寫字樓，以便尋求更高利潤。他估計，倘若把工廈改裝寫字樓，市值可升20至30%。
