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(香港文匯報記者 黎梓田)高息口環境影響樓市,政府審慎推地,發展商建屋速度亦相應減慢。根據房屋局最新數據,截至今年6月底,本港未來3年至4年一手私人住宅潛在供應量約10.9萬伙,按季減少3,000伙,是連升三季後回落,返回2023年第四季水平,惟仍屬有紀錄以來第二高水平,亦連續七季高於10萬伙水平。團結香港基金副總裁兼研究部聯席主管葉文祺昨日認為,政府暫停賣地以及「撤辣」效應令已預售單位增加,皆導致一手潛在供應回落。
截至6月底,計及已落成但未售出、建築中但未售出及可隨時動工的項目,未來3年至4年一手私人住宅潛在供應約10.9萬伙。建築中單位有8.7萬伙,按季增加8,000伙或10%,屬有紀錄以來新高數字。其中,建築中已預售單位按季增加3,000伙至1萬伙,建築中但未售出之單位增至7.7萬伙,按季多5,000伙,是繼今年首季錄得7.2萬伙新高數字後,再創歷史新高。
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隨時可動工單位萬三伙
至於已批出土地(熟地)並可隨時動工的單位約1.3萬伙,較首季1.9萬伙大跌約31%。
另外,第二季本港住宅落成量錄得2,100伙,按季跌2,900伙或58%,但按年則增1,300伙或1.63倍。上半年落成量暫計7,100伙,按年跌500伙或6.58%。至於第二季私人住宅施工量則錄9,900伙,按季上升5,600伙或1.3倍,按年上升3,900伙或65%。暫計上半年施工量1.42萬伙,按年增加5,900伙或71.08%。
葉文祺昨指出,潛在供應數字回落源於兩個因素。首先,「撤辣」效應在今季的數字中有所體現。與上季相比,已落成樓宇但仍未售出的單位數目有所回落,而已預售單位數目則有所增加。其次,政府在今年第一季暫停賣地,而第二季則只批出一幅小瀝源住宅地,令已批出土地上可隨時動工的單位數目大幅回落。然而,由於今季施工量急升導致建築中的單位數目有所上升,減少整體潛在供應數字的回落幅度。
專家料潛在供應高位徘徊
葉文祺又表示,鑑於「撤辣」效應在近月有所減弱,一手市場成交較此前有放緩的趨勢。他認為,視乎發展商的未來推盤策略和美國減息的步伐,未來3年至4年一手私人住宅潛在供應數字在今年下半年仍會在高位徘徊。
萊坊高級董事、大中華區研究及諮詢部主管王兆麒昨表示,去年香港樓市表現不佳,新盤銷售表現亦不理想。雖然「撤辣」後新盤銷售不俗,令貨尾量稍為回落至1.9萬伙,但新興建項目大幅上升,令整體供應數字維持在高水平。
萊坊:官地短期以小型為主
王兆麒估計,今年住宅施工量會在1.8萬至2萬伙左右,落成量保持平穩,全年共約1.5萬至1.8萬伙。由於市場現時貨尾量維持在高位,發展商不急於拍地,故他相信短期內官地拍賣以小型住宅地為主。現時市場仍受加息及購買力不足等因素影響市場氣氛下,今年住宅成交量仍保持在低位,預計4.8萬至5.3萬宗。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,未來3年至4年一手供應按季減少主要來自「熟地」大減拖累,由於近期市場投地氣氛轉靜,導致賣地少;與此同時,上季接近萬個單位動工,在「出多入少」下,令到「熟地」單位按季大減6,000伙,跌至第二季僅1.3萬伙,創自2014年第二季後的十年新低。雖然未來3年至4年一手供應數量仍處高水平,中短期供應依然不少,但若賣地少的情況持續,將會對長遠供應帶來影響,特別是幾年後的落成量料會出現明顯回落。
(來源:香港文匯報A06:要聞 2024/07/27)
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